FAQ

Fragen und Antworten für Kaufinteressenten, Käufer, Mieter und Vermieter

für Kaufinteressenten

Die sogenannten Erwerbsnebenkosten bezeichnen jene Kosten, die in Verbindung mit dem Kauf einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Darunter fallen die Notarkosten, die in einer Gebührenordnung festgelegt sind und um die 1,5% der Kaufpreissumme liegen.

Ein weiterer Kostenpunkt ist die Grunderwerbssteuer. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und beträgt beispielsweise in Nordrhein-Westfalen 6,5%. Ebenfalls einzurechnen ist die Maklercourtage oder Maklerprovision, die keiner Gebührenordnung unterliegt und daher frei verhandelbar ist. In Nordrhein-Westfalen sowie den meisten Bundesländern teilen Verkäufer und Käufer sich die Provision und zahlen meist jeweils 3,57% (inkl. MwSt.) vom Verkaufspreis.

Immobilienmakler erbringen bereits mit der Übersendung eines Exposés eine Dienstleistung    und müssen Sie deshalb schon zu diesem Zeitpunkt über Ihr Widerrufsrecht belehren. Verbraucher kennen dieses Recht eines Fernabsatzvertrags aus dem Online-Handel. Mit Ihrer Zustimmung bestätigen Sie, dass die Dienstleistung sofort erbracht werden darf und Sie auf Ihr 14 tägiges Recht zum Widerruf verzichten. Der Provisionsanspruch entsteht erst durch eine erfolgreiche Vermittlung in Form der notariellen Beurkundung des Kaufs der gewünschten Immobilie. Die Beratung und die Besichtigungen der Immobilienmakler sind natürlich unentgeltlich.

Der Käufer einer vermieteten Wohnung übernimmt die Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers und steigt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in den geltenden Mietvertrag mit ein. Nach erfolgreicher Eigentumsumschreibung und Eintragung im Grundbuch können Sie aufgrund von Eigenbedarf eine Mietkündigung aussprechen. Bewohnen die Mieter Ihre neue Eigentumswohnung weniger als fünf Jahre beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate und bei einer längeren Mietdauer neun Monate. Ausnahmen werden bei Menschen mit Handicap, alleinerziehenden Elternteilen oder pflegebedürftigen Menschen gemacht.

Das Hausgeld oder auch Wohngeld ist eine Art Nebenkostenabrechnung für den Eigentümer und wird als Vorauszahlung monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Nicht alle laufenden Kosten des Eigentümers können auf den Mieter umgelegt werden. Hierzu zählen beispielsweise die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgeldes wird bei Festlegung des Wirtschaftsplans in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen.

Gemeint ist ein finanzielles Polster, das die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bilden, um das Gemeinschaftseigentum für anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu wappnen. Darunter fallen beispielsweise das Treppenhaus, die Dachdeckung oder die Heizungsanlage. Durch die Rücklage sollen auch kostenintensivere Maßnahmen durchgeführt werden können, ohne dass die einzelnen Eigentümer vor einer plötzlich hohen finanziellen Belastung stehen. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel der Hausverwaltung.

Das seit Oktober 2009 elektronisch abwickelbare Grundbuchverfahren ist ein öffentliches Bestandsverzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Neben der Nennung der jeweiligen Besitzer werden auch alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten sowie Lage und Größe des Grundstücks aufgelistet.

Aufgeteilt ist das Grundbuch in drei Abteilungen:

  1. Abteilung: Angaben zu Eigentümern oder Erbbauberechtigungen
  2. Abteilung: alle Lasten und Beschränkungen, die nicht der dritten Abteilung angehören wie beispielsweise Auflassungsvormerkungen
  3. Abteilung: Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

für Mieter & Vermieter

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die jeweilige Landesregierung seit Juni 2015 eine Mietpreisbremse verordnen. Diese verfolgt den Zweck, Mieter in Ballungsräumen zu schützen und die angespannte Situation der Wohnungsmärkte zu entzerren. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miethöhe nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf und wird in den Paragraphen 556d bis 556g BGB geregelt. Unberührt bleiben Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals zur Vermietung standen oder Mietobjekte, die einer umfangreichen Modernisierung unterzogen wurden. Die dritte Ausnahme liegt vor, wenn der Vormieter vor Einführung der Mietobergrenze bereits einen Betrag gezahlt hat, der 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel lag.

Nebenkosten oder auch Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die für Mieter neben der Kaltmiete anfallen. Welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zu diesen Kosten gehören beispielsweise Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder ein Hausmeister. Aber auch der Strom für gemeinschaftlich genutzte Anlagen oder Flächen wie zum Beispiel für die Hausflurbeleuchtung oder den Aufzug inklusive Überwachung und Wartung muss von den Mietern getragen werden. Die Höhe der Nebenkosten ist zum einem vom Verbrauch bei Wasser und Heizmaterial und zum anderen von Personal-, Wartungs-. Reinigungs- und Versicherungskosten abhängig. Zusätzlich werden die Nebenkosten nach einem bestimmten Verteilerschlüssel umgelegt. Dieser berücksichtigt entweder die Größe der Wohnung oder die Anzahl der Mieter.

Eine Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter und ist in der Regel Bestandteil des Vertragsabschlusses. Der Kautionsbetrag muss vom Vermieter zinsbringend angelegt werden und darf maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Gezahlt werden kann die Kaution in bar, als Überweisung auf das Vermieterkonto, in Form einer Bürgschaft oder als Mietkautionsversicherung oder auf ein eigens eingerichtetes Sperrkonto zugunsten des Vermieters. Mieter haben die Möglichkeit, die Kaution in drei Raten zu begleichen. Die erste Rate wird fällig mit der ersten Mietzahlung und mit Beginn des Mietverhältnisses. Die zwei weiteren Raten werden dann jeweils mit der nächsten Mietzahlung überwiesen.

In der Hausordnung finden Bewohner eines Mehrfamilienhauses alle Regeln und Vorschriften, die ein friedliches Zusammenleben und das Miteinander der einzelnen Parteien gestalten sollen. Die Hausordnung kann Teil des Mietvertrags sein und so bestimmte Regelungen zu Pflichten der Mieter machen oder allgemein als Aushang im Hausflur vorhanden sein. Bei einem Verstoß gegen die Vorschriften kann es zu einer Abmahnung kommen oder als Vertragsbruch gewertet werden und eine Kündigung begründen.

Um bei der Auswahl eines geeigneten Mieters berücksichtigt zu werden, sollten Sie zum Besichtigungstermin eine ausgefüllte Selbstauskunft, eine Einkommensbescheinigung, eine Schufa-Auskunft und auf Wunsch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung mitbringen. Sind Sie an der Wohnung oder dem Haus interessiert, so können Sie dem Makler oder Vermieter diese direkt aushändigen und gewinnen dadurch einen Zeitvorteil zu den Mitbewerbern.

Wer bestellt, der bezahlt. Die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene gesetzliche Regelung besagt, dass bei einer Vermietung lediglich derjenige Provision zu zahlen hat, der dem Makler den Auftrag erteilt hat. In der Regel ist das der Vermieter. Dieser kann die Maklerkosten dann als Werbekosten steuerlich geltend machen. Das Bestellerprinzip gilt weder bei dem Verkauf von Immobilien noch bei der gewerblichen Vermietung.

Es obliegt jedem Vermieter selbst, seinen Mietvertrag individuell zu erstellen. Jedoch sollten alle rechtlichen Probleme abgedeckt werden, die bei der Wohnraumvermietung auftreten können und die Vorgaben des Gesetzgebers sollten eingehalten werden, damit der Vertrag aufgrund eines Formfehlers nicht als ungültig erklärt werden kann. Ein Einheitsmietvertrag kann dagegen Abhilfe schaffen und um weitere Punkte ergänzt werden, die für den Vermieter oder Mieter relevant sind und nicht durch die allgemeingültigen Klauseln abgedeckt werden.