Fragen und Antworten, FAQ

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die jeweilige Landesregierung seit Juni 2015 eine Mietpreisbremse verordnen. Diese verfolgt den Zweck, Mieter in Ballungsräumen zu schützen und die angespannte Situation der Wohnungsmärkte zu entspannen. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miethöhe nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf und wird in den Paragraphen 556d bis 556g BGB geregelt. Unberührt bleiben Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals zur Vermietung standen oder Mietobjekte, die einer umfangreichen Modernisierung unterzogen wurden. Die dritte Ausnahme liegt vor, wenn der Vormieter vor Einführung der Mietobergrenze bereits einen Betrag gezahlt hat, der 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel lag.

Nebenkosten oder auch Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die für Mieter neben der Kaltmiete anfallen. Welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zu diesen Kosten gehören beispielsweise Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder ein Hausmeister. Aber auch der Strom für gemeinschaftlich genutzte Anlagen oder Flächen wie zum Beispiel für die Hausflurbeleuchtung oder den Aufzug inklusive Überwachung und Wartung muss von den Mietern getragen werden. Die Höhe der Nebenkosten ist zum einem vom Verbrauch bei Wasser und Heizmaterial und zum anderen von Personal-, Wartungs-. Reinigungs- und Versicherungskosten abhängig. Zusätzlich werden die Nebenkosten nach einem bestimmten Verteilerschlüssel umgelegt. Dieser berücksichtigt entweder die Größe der Wohnung oder die Anzahl der Mieter.

Eine Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter und ist in der Regel Bestandteil des Vertragsabschlusses. Der Kautionsbetrag muss vom Vermieter zinsbringend angelegt werden und darf maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Gezahlt werden kann die Kaution in bar, als Überweisung auf das Vermieterkonto, in Form einer Bürgschaft oder als Mietkautionsversicherung oder auf ein eigens eingerichtetes Sperrkonto zugunsten des Vermieters. Mieter haben die Möglichkeit, die Kaution in drei Raten zu begleichen. Die erste Rate wird fällig mit der ersten Mietzahlung und mit Beginn des Mietverhältnisses. Die zwei weiteren Raten werden dann jeweils mit der nächsten Mietzahlung überwiesen.

In der Hausordnung finden Bewohner eines Mehrfamilienhauses alle Regeln und Vorschriften, die ein friedliches Zusammenleben und das Miteinander der einzelnen Parteien gestalten sollen. Die Hausordnung kann Teil des Mietvertrags sein und so bestimmte Regelungen zu Pflichten der Mieter machen oder allgemein im Hausflur aushängen. Ein Verstoß gegen die Vorschriften kann eine Abmahnung nach sich ziehen oder als Vertragsbruch gewertet werden, welcher eine Kündigung begründet.

Um bei der Auswahl eines geeigneten Mieters berücksichtigt zu werden, sollten Sie zum Besichtigungstermin eine ausgefüllte Selbstauskunft, eine Einkommensbescheinigung, eine Schufa-Auskunft und auf Wunsch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung mitbringen. Sind Sie an der Wohnung oder dem Haus interessiert, so können Sie dem Makler oder Vermieter diese direkt aushändigen und gewinnen dadurch einen Zeitvorteil gegenüber Ihren Mitbewerbern.

Wer bestellt, der bezahlt. Die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene gesetzliche Regelung besagt, dass bei einer Vermietung lediglich derjenige Provision zu zahlen hat, der dem Makler den Auftrag erteilt hat. In der Regel ist das der Vermieter. Dieser kann die Maklerkosten dann als Werbekosten steuerlich geltend machen. Das Bestellerprinzip gilt weder bei dem Verkauf von Immobilien noch bei der gewerblichen Vermietung.

Es obliegt jedem Vermieter selbst, seinen Mietvertrag individuell zu erstellen. Jedoch sollten alle rechtlichen Probleme berücksichtigt werden, die bei der Wohnraumvermietung auftreten können. Auch ist darauf zu achten, die Vorgaben des Gesetzgebers einzuhalten, damit der Vertrag aufgrund eines Formfehlers nicht als ungültig erklärt wird. Ein Einheitsmietvertrag kann dagegen Abhilfe schaffen und um weitere Punkte ergänzt werden, die für den Vermieter oder Mieter relevant und nicht durch die allgemeingültigen Klauseln abgedeckt sind. Für kleines Geld können sie z.B. bei Haus & Grund Vorlagen für verschiedene Zwecke herunterladen.

Die sogenannten Erwerbsnebenkosten bezeichnen jene Kosten, die in Verbindung mit dem Kauf einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Darunter fallen die Notarkosten, die in einer Gebührenordnung festgelegt sind und um die 1,5% der Kaufpreissumme betragen.

Ein weiterer Kostenpunkt ist die Grunderwerbssteuer. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und beträgt beispielsweise in Nordrhein-Westfalen 6,5%. Ebenfalls einzurechnen ist die Maklercourtage oder Maklerprovision, die keiner Gebührenordnung unterliegt und daher frei verhandelbar ist. In Nordrhein-Westfalen sowie den meisten Bundesländern teilen Verkäufer und Käufer sich die Provision und zahlen meist jeweils 3,57% (inkl. MwSt.) vom Verkaufspreis.

Immobilienmakler erbringen bereits mit der Übersendung eines Exposés eine Dienstleistung und müssen Sie deshalb schon zu diesem Zeitpunkt über Ihr Widerrufsrecht belehren. Verbraucher kennen dieses Recht eines Fernabsatzvertrags aus dem Online-Handel. Mit Ihrer Zustimmung bestätigen Sie, dass die Dienstleistung sofort erbracht werden darf und Sie auf Ihr 14-tägiges Recht zum Widerruf verzichten. Der Provisionsanspruch entsteht erst durch eine erfolgreiche Vermittlung in Form der notariellen Beurkundung des Kaufs der gewünschten Immobilie. Die Beratung und die Besichtigungen der Immobilienmakler sind natürlich unentgeltlich.

Der Käufer einer vermieteten Wohnung übernimmt die Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers und steigt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in den geltenden Mietvertrag mit ein. Nach erfolgreicher Eigentumsumschreibung und Eintragung im Grundbuch können Sie aufgrund von Eigenbedarf eine Mietkündigung aussprechen. Bewohnen die Mieter Ihre neue Eigentumswohnung weniger als fünf Jahre, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate und bei einer längeren Mietdauer neun Monate. Ausnahmen werden bei Menschen mit Handicap, alleinerziehenden Elternteilen und pflegebedürftigen Menschen gemacht.

Das Hausgeld oder auch Wohngeld ist eine Art Nebenkostenabrechnung für den Eigentümer und wird als Vorauszahlung monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Nicht alle laufenden Kosten des Eigentümers können auf den Mieter umgelegt werden. Hierzu zählen beispielsweise die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgeldes wird bei Festlegung des Wirtschaftsplans in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen.

Gemeint ist ein finanzielles Polster, das die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bilden, um das Gemeinschaftseigentum für anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu wappnen. Darunter fallen beispielsweise das Treppenhaus, die Dachdeckung und die Heizungsanlage. Durch die Rücklage sollen auch kostenintensivere Maßnahmen durchgeführt werden können, ohne dass die einzelnen Eigentümer vor einer plötzlich hohen finanziellen Belastung stehen. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel der Hausverwaltung.

Das seit Oktober 2009 elektronisch abwickelbare Grundbuchverfahren ist ein öffentliches Bestandsverzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Neben der Nennung der jeweiligen Besitzer werden auch alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten sowie Lage und Größe des Grundstücks aufgelistet.

Aufgeteilt ist das Grundbuch in drei Abteilungen:

• Abteilung I: Angaben zu Eigentümern oder Erbbauberechtigungen
• Abteilung II: alle Lasten und Beschränkungen, die nicht der dritten Abteilung angehören wie beispielsweise Auflassungsvormerkungen
• Abteilung III: Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

Bei der Planung, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen und vor Abschluss eines Finanzierungvertrags sollten Sie gewisse Faktoren überprüfen, um optimale Konditionen und eine unbeschwerte Laufzeit sicherzustellen. Fragen Sie bei den potentiellen Banken nach der möglichen Bearbeitungszeit, um zu vermeiden, den Zuschlag für das Traumobjekt aufgrund der fehlenden Finanzierungszusage nicht zu erhalten. Kalkulieren Sie Ihre Finanzierung und die damit verbundene monatliche Rate in einer Höhe, die auch bei einem Anstieg der Zinsen um ein oder zwei Prozent gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gestemmt werden kann. Lassen Sie sich neben der Kreditrate einen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben. Setzen Sie in einer Niedrigzinsphase eine möglichst hohe anfängliche Tilgung an. Hinterfragen Sie sich bei Null-Prozent-Finanzierungen selbst, warum ein gewisser Betrag noch nicht zurückgelegt werden konnte. Kontrollieren Sie die von den verschiedenen Kreditinstituten ausgestellten Tilgungspläne, um die Höhe der verbleibenden Darlehenssumme nach Ablauf der Laufzeit bedenken zu können. Überprüfen Sie alle Kreditbedingungen sorgfältig und hinterfragen für Sie unverständliche Passagen.

Die für die Baufinanzierung von der Bank benötigten Unterlagen hängen von der finanziellen Voraussetzung des einzelnen Kreditnehmers sowie der Art des Kaufobjekts ab. Grundsätzlich werden vom Kreditnehmer die letzten drei Gehaltsnachweise, der letzte Lohnsteuerbescheid, eine unterschriebene SCHUFA-Auskunft, eine Kopie des Personalausweises, Nachweise über weitere Kredite sowie die Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren verlangt. Um eine ausreichende Kreditwürdigkeit und Bonität vorweisen zu können, müssen selbstständige Antragsteller darüber hinaus ihre Bilanz- oder Gewinnermittlung, die betriebswirtschaftlichen Auswertungen, einen Gesellschaftsvertrag sowie einen Auszug aus dem Handelsregister vorlegen. Um eine Einschätzung des Werts der Immobilie vornehmen zu können, fordert die Bank einen aktuellen Grundbuchauszug, den Grundrissplan, eine Bruttogrundflächenberechnung, den Lage-/Katasterplan, eine Baubeschreibung, eine Teilungserklärung, die Wohnnebenkostenberechnung, Fotos des Objekts sowie eine Kopie der Gebäudeversicherung an. Zusätzlich können abhängig von der jeweiligen Bank noch weitere Dokumente angefordert werden.

Es gibt drei anerkannte Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Diese sind das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren vergleicht den erzielten Kaufpreis von Objekten mit ähnlicher Ausstattung und ähnlichem Zustand in der unmittelbaren Umgebung. Es ist quasi eine Momentaufnahme der aktuellen Marktlage und benötigt als Fundament eine Sammlung von Daten aus der jüngsten Vergangenheit. Das Sachwertverfahren ermittelt den aktuellen Wert der Immobilie anhand des Bodenrichtwertes und der reinen Herstellungskosten. Das Ertragswertverfahren ist bei Renditeobjekten relevant und zeigt potentiellen Käufern den erzielbaren Gewinn auf. Grundsätzlich fließen in alle drei Bewertungsverfahren viele Faktoren mit ein. Diese sind beispielsweise die Bausubstanz unter Berücksichtigung der Fenster, des Daches und der Heizung, der Ausblick sowie die Geräuschkulisse, Lichtverhältnisse und die Energieeffizienz, aber auch die Nähe zu Kindergärten und öffentlichen Verkehrsmitteln.

Um potentiellen Käufern und im späteren Verlauf auch dem Notar alle relevanten Unterlagen vorlegen zu können, ist es wichtig, rechtzeitig die Vollständigkeit der Dokumente zu überprüfen. Eigentümer einer Immobilie benötigen bei einem angestrebten Verkauf einen Grundbuchauszug, die amtliche Flurkarte, die Baupläne und Baubeschreibung, einen Baulastenverzeichnisauszug, den Energieausweis und die Wohnflächenberechnung. Auch eine Auflistung über alle erfolgten Modernisierungen und Sanierungen mit beigefügter Rechnung können hilfreich und sinnvoll sein. Bei Kapitalanlagen beziehungsweise vermieteten Immobilien benötigen Eigentümer zusätzlich den aktuellen Mietvertrag, den Wirtschaftsplan mit Angabe zur Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie die letzten drei Nebenkostenabrechnungen.
Nutzen Sie für eine ausführliche Auflistung gerne unsere Checkliste: Unterlagen beim Haus- und Wohnungsverkauf.

Der qualifizierte Makleralleinauftrag kann ausschließlich schriftlich in Form eines Individualvertrags vereinbart werden. Im Gegensatz zu einem einfachen Maklervertrag besagt der Makleralleinauftrag, dass der Auftraggeber keinen weiteren Makler für den Verkauf einschalten darf. Der qualifizierte Makleralleinauftrag verpflichtet den Immobilienmakler darüber hinaus, während der Vertragslaufzeit exklusiv im Interesse des Verkäufers tätig zu werden und rege und intensive Bemühungen aufzubringen, um einen erfolgreichen Abschluss zu erreichen. Bei einem allgemeinen Auftrag hat der Makler keinerlei Verpflichtungen, sich um die Belange des Auftraggebers zu kümmern und tätig zu werden. Im Vertrag werden grundsätzlich Personen- und Objektdaten, die Laufzeit des Vertrags, der Kaufpreis, die Höhe der Provision und die jeweiligen Pflichten festgehalten.

Bis auf wenige Ausnahmen ist seit Mai 2015 gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) ein Energieausweis beim Verkauf oder der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses gesetzlich vorgeschrieben. Das fünfseitige Dokument gibt Auskunft über den energetischen Ist-Zustand des Objekts und kann den Interessenten einen Überblick über mögliche Energiekosten verschaffen. Die aufgeführten Kennzahlen informieren unter anderen über den Energiebedarf, den Primärenergiebedarf, den Transmissionswärmeverlust sowie die Energieeffizienzklasse. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Allerdings müssen bereits beim Inserat im Internet zentrale Daten angegeben werden. Nach der notariellen Beurkundung muss der Ausweis an den neuen Eigentümer übergeben werden.

Der Inhalt einer Teilungserklärung definiert, wie die Miteigentumsanteile einer Immobilie oder die Anteile auf einem Grundstück verteilt sind. Sie ist das Gerüst für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Die Rechtswirksamkeit einer Teilungserklärung wird erst durch die Beglaubigung eines Notars erlangt. Formelle Bestandteile sind der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, häufig auch eine sogenannte Gemeinschafts- beziehungsweise Miteigentumsordnung. Im Aufteilungsplan wird das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. Die präzise Teilung ist bei Schäden äußerst relevant, denn für Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen. Dagegen zahlen für Schäden am Sondereigentum lediglich die jeweiligen Wohnungseigentümer. Auch Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung begründet sein, beispielsweise für die Aufteilung eines Gartens oder an PKW-Stellplätzen.

Ein seriöser Immobilienmakler arbeitet ausschließlich erfolgsabhängig. Sollte Ihr Vertragsmakler also wider Erwarten keinen Käufer für Ihre Wohnung oder Ihr Haus innerhalb der vereinbarten Laufzeit des Maklervertrags finden, fallen auch keine Kosten oder Aufwandsentschädigungen für Sie als Verkäufer an.

„Wer zahlt, bestimmt!“ lautet die ungeschriebene Regel beim Immobilienverkauf. Das bedeutet, dass der Käufer seinen Wunschnotar äußern kann und dieser in der Regel auch die Beurkundung übernimmt. Der Notar verhält sich strikt neutral gegenüber Verkäufer und Käufer. Die Kosten des Notars werden nach einer Gebührenordnung berechnet und sind somit unabhängig von der Wahl des Notars. Ein erfahrener und professioneller Immobilienmakler kümmert sich um den Vertragsentwurf, Terminabsprachen und alle Einzelheiten rund um den Notartermin. Auf Wunsch kann dieser auch einen bekannten Notar empfehlen.

Die Höhe der Kosten für den Verkäufer richtet sich individuell nach dem Wert der Immobilie und der jeweiligen Verkaufssituation. Grundsätzlich können Kosten für den Energie- oder Bedarfsausweis, für die Löschung einer Grundschuld und für die Maklerprovision anfallen. Ohne die Einschaltung eines Maklers fallen zudem die Kosten für Anzeigenschaltungen und die Gebühren bei Ämtern für die Beantragung beziehungsweise Neubeschaffung von beispielsweise der Flurkarte oder des Baulastenverzeichnisses an. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung bei außerplanmäßiger Rückführung des vertraglich vereinbarten Darlehens verlangen. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf veräußert, ohne dass sie die letzten zwei vorangegangen Jahre selbst vom Eigentümer bewohnt wurde, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Hierbei muss der Gewinn, bemessen am persönlichen Steuersatz, versteuert werden.

In der von uns begleiteten Übergabe wird gemeinsam mit dem Käufer ein Übergabeprotokoll erstellt. In diesem müssen alle Zählerstände wie Strom, Wasser und Gas festgehalten werden. Zudem wird das Kaufobjekt auf Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinaus entstanden sind, überprüft. Sollten diese zwischen Beurkundung und Eigentumsübergang aufgetreten sein, liegt die Haftung auf Verkäuferseite (§433 BGB). Anschließend werden alle Schlüssel, der Energieausweis und die Versicherungsunterlagen an den neuen Eigentümer übergeben.